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マンション査定〜売却の流れ

マンション査定〜売却の流れ

中古マンションの売却をスムーズに行うためには、マンション査定から 売却、マンションの引渡しまでの基本的な流れを知る必要があります。

買い替えの場合は、ローンの残債額をきちんと把握した上で、 マンション売却にいたるまでの費用や税金の発生するタイミングと 金額を考慮し、資金計画を練ることも大切です。


(1)マンション価格の相場を把握しておく

住宅情報誌や
チラシなどで、周辺マンションの相場を把握する

自宅マンションの査定を本格的に依頼する前に、住宅情報誌や チラシなどで、周辺マンションの相場を調べ、査定価格に対する ある程度の判断能力を養っておきましょう。

数社の不動産業者に電話やインターネットで簡易査定してもらう ことも、相場を把握する上で役立ちます。


不動産業者と査定を依頼

(2)不動産業者に査定を依頼する

数社あるいは1社の不動産会社に、自宅マンションの実地査定を依頼する。
不動産業者によって査定方法も様々で査定価格も異なる場合もありますので、 査定は複数の業者に依頼するとよいでしょう。


(3)売り出し価格を決め、不動産業者と媒介契約を結ぶ

不動産業者の提示した査定価格を参考に、売り主の希望売却価格と併せて 検討し、売り主が売り出し価格を決定する。

不動産業者と媒介契約を結ぶ

業者の査定価格や査定までの対応、査定根拠の説明、態度や人間性などを 考慮して選別し、複数あるいは1社の不動産会社と媒介契約を締結する。
(不動産業者と取り交わす媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、 一般媒介契約の3種類から選択します。契約期間は3ヵ月が目安です)


(4)マンションを売り出し、売却活動が始まる

媒介契約の種類や業者の販売方法によっても異なりますが、媒介契約を 結んだ業者は、不動産ネットワークや住宅情報誌、チラシなどの広告媒体 を使ったり、自社の顧客に告知したり、オープンハウスを実施するなど、 あなたのマンションの宣伝活動を開始します。

仲介業者はマンションの宣伝活動を開始する

売却活動が始まると、業者は購入希望者をあなたの自宅に物件案内のために 連れてきます。

売却活動すべてを業者任せにせず、物件案内の際には丁寧な対応はもちろん、 掃除や整理整頓、喚起などをして少しでも好印象を与えるようにしましょう。

長期間売却できない場合には、不動産業者のアドバイスをうけ売り出し価格 を下げたり、媒介契約の方法を変更する必要があるかもしれません。
(専任媒介契約から一般媒介契約に変更する、あるいは業者を変える)


購入希望者と条件交渉する

(5)購入希望者と条件交渉する

あなたのマンションを気に入った人が現れた場合、その購入希望者と 仲介業者を通じて、購入希望価格や代金の支払い方法、物件の引渡し期日 などの様々な条件交渉を行います。

売り手(あなた)が条件を承諾し売却を決定した場合は、売買契約を結ぶ 日時と場所を決める。


(6)売買契約を結ぶ

マンションの売主と買主が売買契約を結ぶ

売買契約を締結する前の最終確認として、売り主・買い主が立ち会い 「エアコンなどの付帯設備はどうするか」「瑕疵(隠れたキズ)があった場合の対処は?」 といった売却後のトラブルを防ぐための重要事項説明が仲介業者によって行われます。

売り主・買い主双方が重要事項説明に納得し、買い主から手付金 (売買価格の10%が目安)を受け取って、売買契約書を取り交わせば 売買契約の成立です。

この時、仲介業者に支払う仲介手数料の半額と契約書に貼る印紙代が 必要になります。


(7)物件の引渡し

物件の引渡し

残りの売買代金を買い主から受け取る。

自宅に抵当権が付いている場合は、金融機関に住宅ローンの解約を申し出て 残債を返済し、抵当権を抹消して物件を引き渡す。
(一般的には買い主から受け取った売買代金を残債に充て抵当権を抹消します。 また、買い替えのためのつなぎ融資を利用する場合は仲介業者に相談して下さい。)

この時、仲介業者に支払う仲介手数料の半額と抵当権抹消のための登記費用 などが必要になります。

また、マンション売却によって売却益が発生した場合には、所得税・住民税 などの税金を納めなくてはなりません。

 

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マンション売却の基礎

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